COUR DE CASSATION CHAMBRE CIVILE 5-2-1953 (Affaire No. 416 — 20e A.J.) M.M. Ahmed Helmi (V.-Prés.) ; Soliman Sabet, Mohamed Naguib Ahmed, Abdel Aziz Soliman et Mohamed Zaki Charaf (C.C.). Vente — Transcription — Vente consentie par le de cujus à un acheteur en vertu d'un acte non transcrit — Vente consentie par l'héritier à un autre acquéreur en vertu d'un acte transcrit — La propriété est transférée à l'ayant cause de l'héritier — Le droit des créanciers successoraux est protégé par la loi. La vente consentie par le de cujus ne transfère la propriété de la chose vendue à l'acheteur que par la transcription. A défaut de transcription, la propriété de l'immeuble reste toujours au vendeur et se transmet après son décès à ses héritiers. Et si l'un des héritiers aliène cet immeuble à un acquéreur qui en transcrit l'acte, la propriété de cet immeuble lui est transmise. On ne saurait invoquer, à cet égard, la règle suivant laquelle il n'y a pas de succession avant le règlement des dettes successorales et selon laquelle la personne de l'héritier n'est pas la personne de son auteur. En effet, il n'y a pas lieu de donner la préférence à l'une des deux ventes comme étant conclues par un seul auteur, alors qu'elles sont consenties en réalité par deux personnes différentes. Cette argumentation n'a aucun effet sur le transfert de la propriété par la transcription conformément à l'article 1er de la Loi No. 18 de 1923. Ce sont les dispositions de cet article qui sont applicables aux faits de la cause. Aux termes de cet article: "la propriété ne sera transmise, même entre parties, que par la transcription ". L'acheteur en vertu d'un acte non transcrit n'aura que des droits personnels contre son vendeur. Par conséquent, de même que le vendeur, en vertu d'un acte non transcrit peut vendre une seconde fois à un autre acquéreur et que la propriété du bien vendu est transmise à ce dernier à la suite de la transcription de son acte, de même l'héritier peut, étant subrogé au de cujus dans tous ses droits et obligations dans la limite de la succession, disposer des biens à lui dévolus au profit d'un acheteur autre que celui de son auteur si ce dernier n'avait pas transcrit son acte émanant du de cujus. Dans ce cas, la propriété est transmise au second acheteur par la transcription alors même que cette propriété demeure théoriquement au nom du de cujus. Quant à la question de savoir si l'acte conclu par l'héritier est ou non opposable aux créanciers successoraux, il s'agit alors d'une autre question. En effet, ces créanciers auront toujours la faculté de se pourvoir contre ladite disposition en vertu des droits qui leur sont reconnus par la loi. Au surplus, ces créanciers auront également à cet égard, le droit de suite sur les biens héréditaires en recouvrement de leurs créances, et ce, d'après les règles du Droit musulman régissant cette matière, conformément à l'article 54 de l'ancien Code civil.