COUR D'APPEL DU CAIRE 8-12-1931 MM. Kamel Ibrahim Bey (V. Prés.); Mahmoud Samy Bey, Allam Mohammed Bey (C.C.) I. Signification des actes — Lieu où elle doit être faite — Domicile légale de la personne (Art. 6 du C.P.C.C.) II. Droit de préemption — Demande d'exercer ce droit après avoir manifesté l'intention d'y renoncer — Déchéance de ce droit. (Art. 19 du Décret relatif à la préemption du 23 mars 1901) I. Pour que la signification soit régulière, le « domicile » où la loi veut que cette signification soit faite à la partie, est le lieu qui constitue son siège juridique, là où elle exerce ses droits actifs et s'acquitte de ses obligations, là où elle est considérée comme établie d'une manière permanente même si elle n'y réside pas parfois ou la plupart du temps, là où elle est considérée comme ne pouvant ignorer ce qui s'y passe touchant sa personne. (19) Si donc la personne à qui l'acte a été signifié est un fonctionnaire résidant loin de sa ville d'origine et que les pièces produites dans l'affaire devant le tribunal établissent qu'elle a dans cette ville un domicile auquel s'applique la définition ci-dessus, la signification qui a été faite sera régulière. (20) II. La personne ayant le droit de préemption ne peut plus exercer son droit s'il est établi qu'après avoir eu connaissance de l'achat, elle a manifesté son intention de ne pas user de son droit de préemption, ou si, en d'autres termes, elle a renoncé à l'exercice de son droit, et qu'il est établi qu'elle n'a intenté son action après cette renonciation qu'au profit d'un tiers qui désire user de son intermédiaire comme d'un moyen pour acquérir l'immeuble préempté. (21) (19) V. Note 19, p. 174 (arabe). (20) Trib. Caire (1re inst.) 10-12-1925 (Al Mohamah 6/10/538). Trib. Alex. (1re inst.) 8-1-1930 (Al Mohamah 11/7/376). (21) PRESCRIPTIONS DU DROIT MUSULMAN EN MATIÈRE DE DÉCHÉANCE DU DROIT DE PRÉEMPTION ET DE L'EXERCICE DE CE DROIT AU PROFIT D'UN TIERS RITE HANAFITE.—D'après l'ouvrage “ El Badaïeh,” les causes de déchéance du droit de préemption sont les suivantes : (1) La renonciation volontaire expresse; (2) La renonciation volontaire tacite; (3) La renonciation présumée; (4) L'extinction nécessaire du droit. I.—Renonciation volontaire expresse. Les auteurs citent comme exemples de cette renonciation les cas où la personne ayant le droit de préemption use d'une expression précise et formelle de renonciation, telle que “je renonce” ou “je me désiste de mon droit,” etc., etc. La préemption étant un droit qui lui appartient en propre, le titulaire de ce droit est maitre de l'exercer ou d'y renoncer. II.—Renonciation volontaire tacite. L'exemple que l'on cite de cette renonciation est le cas où le titulaire du droit de préemption vend sa propriété —source de son droit de préemption— après la date de la vente de l'immeuble qu'il aurait pu préempter. Dans ce cas, le droit est éteint, car la cause qui l'a fait naitre, c'est-à-dire le voisinage, a cessé d'exister. Cet acte équivaut à une renonciation expresse, car la suppression de la cause d'un droit supprime le droit lui-même. III.—Renonciation présumée. Il y a présomption de renonciation lorsque le titulaire du droit de préemption a manifesté d'une manière quelconque son acceptation de la vente consentie ou des effets de cette vente au profit de l'acheteur. Car le droit de préemption s'éteint aussi bien par une acceptation formelle que par une présomption d'acceptation. IV.—Extinction nécessaire du droit. C'est celle qui se produit par la mort de la personne ayant le droit de préemption, si la mort survient après l'introduction de la demande, mais avant la réalisation de la préemption. (Voir l'ouvrage “ El Badaïeh,” Vol. V., pp. 19 à 22). RITE CHAFEITE.—D'après l'ouvrage “ El Anwâre,” les causes extinctives du droit de préemption sont les trois suivantes : (1) La renonciation verbis ; (2) Le retard dans l'exercice du droit ; (3) La cessation de l'indivision. I.—Renonciation verbis. Les exemples de cette renonciation sont les cas dans lesquels le titulaire du droit de préemption emploie des déclarations comme celles-ci : “je renonce,” “je me désiste,” “j'abandonne mon droit de préemption,” etc., etc. II.—Retard dans l'exercice du droit. Le retard apporté dans l'exercice du droit de préemption ou la négligence dans l'introduction de la demande après avoir pris la connaissance de la vente ont pour conséquence la déchéance de ce droit. Le droit de préemption ne subsiste que s'il est exercé tout de suite, sauf dans le cas où le titulaire de ce droit est absent, ou si la vente est faite à terme, ou si le dit titulaire n'a pas eu connaissance de la vente. S'il a des excuses légitimes l'empêchant d'exercer son droit de préemption, il devra le déclarer sans retard devant témoins. S'il omet de le faire, il déchoit de son droit. Il en déchoit également si, rencontrant l'acheteur, il le salue et lui dit : “ Tu a acheté à bon marché,” ou bien “ Vends-moi ce que tu a acheté,” ou “ Fais-moi donation de ce qui tu a acheté,” ou “ Fais-en donation à telle personne. III.—Cessation de l'état d'indivision*. Si le copropriétaire dispose de sa quote-part soit par une vente soit par une donation, —qu'il ait ou non connaissance de l'existence de son droit de préemption,— son droit est éteint. Au cas où il ne vendrait qu'une partie de sa quote-part, certains auteurs admettan que le droit est éteint et d'autres soutiennent le contraire. (Voir l'ouvrage “ El Anwâie, Vol. I, pp. 337 et 338). RITE HANBALITE.—D'après l'ouvrage “ Nail el Ma'areb ” et l'ouvrage “ El Raude,” il y a déchéance du droit de préemption dans les cas suivants : (1) Si le préempteur tarde, sans raison, à faire sa demande de préemption, à l'instant même où il prend connaissance de la vente ; (2) Si le préempteur demande à l'acheteur de lui vendre ou de transiger avec lui sur ce qu'il a acheté ; (3) Si le préempteur se trouve dans l'impossibilité de payer tout ou partie du prix après avoir obtenu à cet effet un délai de trois jours ; (4) Si l'acheteur, avant que la demande de préemption ne soit formulée, dispose du fonds acheté, soit en le constituant en Wakf soit en en faisant l'objet d'une donation ou d'un acte de bienfaisance, soit en le constituant en dot “ Mahr,” soit enfin en le donnant en échange dans une transaction. (Voir l'ouvrage “ Neil el Ma'arab,” Vol. I, pp. 117 et 118 et “ El Raude,” Vol. II, pp. 113 et 114). RITE MALÉKITE.—A'après l'ouvrage “ Manh el Galil,” les causes d'extinction du droit de préemption sont au nombre de sept : (1) La déclaration verbis de renonciation du préempteur ; (2) Le partage ou la sortie de l'indivision ; (3) Un retard apporté dans l'exercice de ce droit, tel qu'il constitue une présomption de renonciation ; (4) Les transformations apportées dans le fonds par l'acheteur, telles que démolitions, constructions ou plantations ; (5) La sortie de l'immeuble acheté de la possession de l'acheteur, par une vente, une donation, un acte de bienfaisance ou un gage ; (6) Les actes de négociation du titulaire du droit de préemption avec l'acheteur, soit pour l'achat, soit pour un contrat de fermage ou de location ; (7) La vente par le préempteur, de sa quote-part qui est la source de son droit de préemption. L'on rapporte, d'après Ibn el Hâgueb, que le droit de préemption s'éteint aussi bien par une renonciation expresse (verbis) que par une renonciation tacite, laquelle peut se déduire de tout acte indiquant que le titulaire du droit de préemption n'a pas l'intention d'en user. (Voir l'ouvrage “ Manh el Galil,” Tom. III, pp. 597 et 598). D'après El Khirchi, il y a déchéance du droit de préemption dans les cas suivants : (1) Lorsqu'un tiers donne au titulaire du droit de préemption une somme d'argent pour que ce dernier exerce son droit et acquière l'immeuble : la préemption est nulle si c'est le tiers qui paie le prix et achète le fonds pour son propre compte, en laissant comme bénéfice au préempteur la somme d'argent qui lui avait été donnée ; (2) Lorsque le préempteur obtient d'un tiers une somme d'argent pour exercer son droit de préemption à son propre profit, si ce tiers n'a d'autre but dans cette opération que de porter préjudice à l'acheteur ; (3) Lorsqu'un tiers s'entend avec le préempteur pour que ce dernier exerce son droit de préemption et acquière l'immeuble vendu à son prix de vente, dans le but de le lui revendre avec bénéfice. La même solution est adoptée par quelques auteurs même pour le cas où la rente est faite sans bénéfice. (Voir l'ouvrage d'El Khirchi, Tom. IV, p. 383). Il ressort de tout ce qui précède que tous les rites sont unanimes à admettre que le droit de préemption s'éteint aussi bien par une renonciation expresse que par tout ce qui indique que le titulaire du droit de préemption n'a pas l'intention de l'exercer. Les Malékites ajoutent qu'il y a déchéance du droit de préemption si la demande a été faite pour servir les intérêts d'un tiers. INSPECTEUR DES MEHKÉMEHS. * Suivant les rites Chafeïte et Malékite, la préemption n'est pas admise en faveur du propriétaire voisin; elle n'est admise que pour le copropriétaire.